房地產(chǎn)調(diào)控“國六條”及其細(xì)則出臺后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會責(zé)任成為一個社會關(guān)注的話題�！胺康禺a(chǎn)企業(yè)無論中國的還是外國的，都不僅是投資者、參與者，還應(yīng)當(dāng)是建設(shè)者，必須承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任，”這樣的觀點(diǎn)應(yīng)成為社會的共識。企業(yè)社會責(zé)任需要制度約束自上世紀(jì)80年代以來，跨國公司因日益受到“賺取工人血汗錢”的指責(zé)，企業(yè)社會責(zé)任問題開始被提起。上世紀(jì)末，企業(yè)社會責(zé)任（CSR）的認(rèn)證開始在全世界推廣，CSR運(yùn)動的推動方式主要是以《全球契約》直接鼓勵和推動的“企業(yè)生產(chǎn)守則運(yùn)動”。美國的SA8000標(biāo)準(zhǔn)是最著名的一個。企業(yè)參與認(rèn)證主要是為了獲得進(jìn)入國際市場的通行證。企業(yè)的社會責(zé)任是當(dāng)前世界上的一個社會共識，但不是某個企業(yè)的“無私行為”，而是社會環(huán)境對企業(yè)的要求。世界經(jīng)濟(jì)論壇認(rèn)為，作為企業(yè)公民的社會責(zé)任包括四個方面：一是好的公司治理和道德標(biāo)準(zhǔn)，主要包括遵守法律、現(xiàn)存規(guī)則以及國際標(biāo)準(zhǔn)，防范腐敗賄賂，包括道德行為準(zhǔn)則問題，以及商業(yè)原則問題。二是對人的責(zé)任，主要包括員工安全計劃，就業(yè)機(jī)會均等、反對歧視、薪酬公平等。三是對環(huán)境的責(zé)任，主要包括維護(hù)環(huán)境質(zhì)量，使用清潔能源，應(yīng)對氣候變化和保護(hù)生物多樣性等。四是對社會發(fā)展的廣義貢獻(xiàn)，主要指廣義的對社會和經(jīng)濟(jì)福利的貢獻(xiàn)。這些社會責(zé)任在世界各國往往是通過法律形式體現(xiàn)的。強(qiáng)調(diào)社會責(zé)任對企業(yè)利潤最大化的追求并沒有否定。在實(shí)踐中，西方國家是通過法規(guī)和認(rèn)證，使企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任，企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任就能獲得最大的利潤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了利潤最大化，要盡量賣出更多的產(chǎn)品，會與競爭對手比拼價格，從而使房地產(chǎn)市場充分競爭，房價才能達(dá)到一個合理的水平。開發(fā)企業(yè)為了利潤最大化，會研究房型是否符合老百姓的需要，居住環(huán)境是否適宜，從而房屋和小區(qū)的質(zhì)量才能得到保障。開發(fā)企業(yè)為了長期利潤最大化，會注重公司的品牌，會加強(qiáng)誠信建設(shè)，從而使房地產(chǎn)市場有序。如果說開發(fā)企業(yè)在利潤最大化時，沒有促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民幸福、社會和諧，只能說明我們的制度約束有問題。房價是受市場供求關(guān)系決定的，而不受開發(fā)企業(yè)的利潤決定。真正好的制度約束，是讓“壞人干不成壞事”。亟須建立房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任制度筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會責(zé)任可以從四個方面制訂一些制度約束。1.推動環(huán)境保護(hù)的制度建設(shè) 開發(fā)企業(yè)在環(huán)境保證上的社會責(zé)任簡單來說就是“節(jié)能省地”。目前我國的住宅能耗約占全國總能耗的20％左右，與發(fā)達(dá)國家相比，我國住宅要比相同氣候條件的發(fā)達(dá)國家高出1~2倍。節(jié)能住宅的造價成本要高些，節(jié)能建筑增加的投資由于使用時電費(fèi)的減少，可在5~7年內(nèi)收回。國家必須出臺強(qiáng)制性的規(guī)范，圖紙審查，竣工驗(yàn)收都要符合國家和地方的規(guī)范要求�！秶�家住宅小區(qū)設(shè)計規(guī)范》在2002年作了修改，主要部分是節(jié)能方面的指標(biāo)。我們幅員遼闊，節(jié)能指標(biāo)需要從地方的特點(diǎn)進(jìn)一步完善。節(jié)省土地對開發(fā)企業(yè)的要求主要是開發(fā)面積適中的戶型。建設(shè)大戶型住房在我國不切實(shí)際，也不符合國情。當(dāng)年銷售的房屋中，每套100平方米以上的占50％到70％，有的城市甚至占了90％。我國的土地根本不能支撐這樣一個建設(shè)速度。日本房價高，住房面積��；美國房價低，住房面積大；政府并不需要做硬性規(guī)定。根據(jù)我國國情，政府及時對房產(chǎn)開發(fā)中的微觀指標(biāo)做出硬性規(guī)定是完全必要的。2.關(guān)心低收入人群的福祉 開發(fā)企業(yè)追求利潤最大化的行為無可厚非。但是，政府對低收入群體的住房如何解決要有本賬。解決老百姓的住房難，尤其是低收入群體的住房難，不是靠降低房價來解決的，相比而言，住房保障比穩(wěn)定房價更重要。政府除了可以通過公共住房解決弱勢群體的住房問題外，還可以通過規(guī)章制度迫使和激勵開發(fā)企業(yè)為低收入群體造房。比如上海等城市早期實(shí)行的拆遷回搬制度，強(qiáng)迫開發(fā)企業(yè)造一定比例的回搬房。落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，深圳市政府98號文件規(guī)定，每年將全市土地出讓凈收益的10％用于公共租賃住房建設(shè)等措施。那么，公共租賃住房也應(yīng)該由開發(fā)企業(yè)來建造。目前的經(jīng)濟(jì)適用房主要是一些指定的開發(fā)企業(yè)建造。如果要讓開發(fā)企業(yè)關(guān)心低收入人群的疾苦，政府一定要想辦法讓“為富人造房”和“為窮人造房”的成本、利潤相當(dāng)。3.參與社區(qū)活動 在物業(yè)管理方面問題仍然頗多。首先，存在收費(fèi)不明確，不能做到透明、公正，業(yè)主的知情權(quán)沒有得到保障就會發(fā)生糾紛。其次，物業(yè)公司提出一些具有不平等的格式條款，比如在交房過程中必須交物業(yè)費(fèi)才能拿到房屋鑰匙，實(shí)際上這是很不合理的要求。同時，有些物業(yè)公司只知道收費(fèi)，但小區(qū)治安工作做得很不好，業(yè)主住在里面感覺不安全，或者管理漏洞百出，業(yè)主因此不愿交納物業(yè)費(fèi)，雙方即發(fā)生糾紛。現(xiàn)行約束物業(yè)管理的最高法規(guī)是國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，該條例明確規(guī)定了《業(yè)主公約》對全體業(yè)主具有約束力，這樣就奠定了小區(qū)的管理是以《公約》這樣一份法律文件為基礎(chǔ)的。但目前，建設(shè)部推廣的前期物業(yè)管理的臨時公約以及后期公約，主要界定了業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，但是缺乏對于物業(yè)公司的約束。4.構(gòu)建和諧社會 房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計民生的重大事業(yè)，也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)中的重要部分。整個國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)周期很大程度上會發(fā)生共振，居民的住房問題是社會安定有序的一個基礎(chǔ)因素，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是構(gòu)建和諧社會中重要的一環(huán)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展與構(gòu)建和諧社會目標(biāo)，與中央要求的廣大百姓共享改革發(fā)展成果的目標(biāo)背離；扭曲的住房價格與普通百姓需求矛盾愈演愈烈；高房價帶來的“擠出效應(yīng)”，已經(jīng)影響到啟動內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)政策的落實(shí)。在房地產(chǎn)價格看漲的情況下，開發(fā)企業(yè)存在惜售行為，一些開發(fā)企業(yè)為造市甚至發(fā)布虛假信息。因此，開發(fā)企業(yè)有公布樓盤信息的社會責(zé)任，也有停止“捂地”、“捂房”的社會責(zé)任。一些地方政府強(qiáng)制實(shí)行房地產(chǎn)信息上網(wǎng)公開是必要的，這不是對市場機(jī)制的破壞，而是社會責(zé)任對市場機(jī)制的補(bǔ)充，使信息對稱，使供求平衡。房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任不僅僅是上述四條。從社會責(zé)任形成的機(jī)制來說，只要是社會共識的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的道德，都可以成為房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任，這需要我們?nèi)�社會的努力。（作者單位：上海市徐匯區(qū)發(fā)改委）